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相続申告後のアフターサービスで 特例を適用して所得税を減額した事例


【 親族関係図 】



● 藤野税理士事務所で相税税申告をし、相続後のアフターサービスまで対応した事例。

● お亡くなりになった方(被相続人)は父で、相続人は母と長女。

● 父はワンルームマンションを一室所有しており、賃貸していて家賃収入があった。

● ワンルームマンションは父が銀行から借入をして購入したが、既に返済している。

● 親族関係図は上記の通り。





ご要望は大きく分けて次の2点でした。


① 二次相続まで考慮した相続税申告書の作成


相続税は父の相続(一次相続)と二次相続(配偶者の相続:今回の事例では母の相続)を一体として分割案を考えなければ、トータルで見たときに余計な相続税を支払うことになってしまいます。


将来起こり得る母の相続(二次相続)まで考慮して父の相続税申告をして欲しい、という事で藤野税理士事務所へ相続税申告をご依頼いただきました。



② ワンルームマンションについてアドバイスが欲しい


家賃収入が入ってくるワンルームマンションについて


A:母と長女のどちらが相続した方がいいのか

B:今後賃貸を継続した方がいいのか売却した方がいいのか


AとBについてアドバイスが欲しい というご要望を頂きました。






まずお伺いしたのは、


『相続したワンルームマンションを売却するという選択肢はありますか』


という点です。


この質問をする理由としては、不動産に対する相続人の想いを確認するためです。


今回は不動産の対象がワンルームマンションでしたが、これが先祖代々の土地や生まれ育った実家の場合には、そもそも売却という選択肢がない可能性もあります。

(特に地主の方は土地に対する想い入れが強い場合が多いため、土地を残したいという意思の場合には、様々な方法を駆使してなるべく土地を残せるような方法をご提案します。)


母と長女へのヒアリングの結果、ワンルームマンションは父が勝手に購入したものであるため、売却することに関しては全く問題がないというお考えでした。


藤野税理士事務所では相続人のお気持ちをお伺いし、その中で相続税が最少となるような財産の分け方(遺産分割案)をご提案致します。

今回の事例では、ワンルームマンションを売却する意思があるという前提でお話を進めました。



次に、ワンルームマンションの売却可能性と家賃の収支を確認しました。


【ワンルームマンションの売却可能性】


ワンルームマンションは東京都内にあり、近隣の売買実例を確認して買い手はすぐ見つかると推定され、売却することは可能という前提で面談を重ねました。


不動産は売却したいと思ってもすぐに売却できるものではありません。

特に不動産ではなく『負動産』となってしまった場合には、相続した方に負担が重くのしかかってきてしまいます。


今回は幸運にも売却ができる不動産でしたが、不動産についてはご自分の存命中に一度、今後どうするかを検討される事を勧めいたします。



【家賃の収支】


家賃の収支については父が確定申告をしていたので、そこから収支を確認できます。

確定申告書を拝見したところ、毎月入ってくる家賃収入と、減価償却費や不動産会社へ支払う管理費などを比較して今後収支が悪くなることが明らかであったため、売却する事をお勧めしました。


ワンルームマンションは売却するという方向性が固まったため、ワンルームマンションを母と長女のどちらが相続するかという点についてはもう選択肢は一択しかありませんでした。





上記のヒアリングの結果、ワンルームマンションの取得者は長女の一択しかありませんでした。理由としては以下の2点によります。


【 理由①  相続税の観点 】


長女がワンルームマンションを相続することで、『小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)』を長女に適用することができ、長女の相続税が減額されるため。


小規模宅地等の特例とは、お亡くなりになった方が所有していた土地等の評価額について、要件を満たした場合にはその評価額を50%または80%減額できる特例になります。


■小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例 藤野税理士事務所 
小規模宅地等の特例 藤野税理士事務所 


また、配偶者(今回の事例では母)は原則として、相続で受け取る財産の金額が1億6,000万円までであれば相続税が発生しません。(配偶者の税額の軽減)




母は配偶者の軽減により相続税が発生しないため、長女がワンルームマンションを取得し、長女に小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)を適用した方が長女の相続税が減額されます。

逆に言うと、母は相続税が発生しないため、母に小規模宅地等の特例を適用しても0円の相続税が0円になるだけです。

(実際はトータルの納税額を検討して配偶者に小規模宅地等の特例を適用するかどうか決定するため、配偶者に小規模宅地等の特例を適用しないのが必ず有利になるわけではありません。)


今回の事例では、小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)は相続税の申告期限まで貸付を継続し、かつ、売却せずに所有していることが要件になるため、申告期限後にワンルームマンションを売却しました。



【 理由②  所得税の観点 】

ワンルームマンションを売却した場合は売却に対して所得税が発生するが、取得費加算の特例を適用できるのは相続税が発生した長女のみであるため。


取得費加算の特例とは、相続で引き継いだ一定の財産をお亡くなりになってから3年10ヶ月以内に売却した場合には、支払った相続税の一部を所得税の経費にすることができる所得税の特例です。






不動産を相続した際に相続税が課税され、その相続した不動産を売却した際に所得税(+住民税、以下同じ)が課されます。つまり、相続した財産を売却した場合には相続税と所得税がダブルで課税されることになります。


この二重課税を排除するために、相続税を支払った方で一定の要件を満たした場合には、支払った相続税の一部を所得税の経費にすることができるのが取得費加算の特例になります。



■取得費加算の特例イメージ

取得費加算の特例 藤野税理士事務所
取得費加算の特例 藤野税理士事務所

上記の場合、取得費加算の特例を適用することで相続税20が所得税の経費になり、もともと85あった所得が65に減額されるため、譲渡の際の確定申告で所得税が減額されます。


ここで大事なことは、取得費加算の特例は相続税を支払っていない場合には適用がないため、相続税の支払いがない母が相続した場合には取得費加算の特例の適用はありません。


制度の趣旨や注意点をご説明し、面談の結果ワンルームマンションの取得者を長女とすることを決定されました。


そして、相続税申告後に長女がワンルームマンションを売却し、その所得税の確定申告も藤野税理士事務所で対応し、相続後のアフターサービスで所得税を減額できた事例でした。






ポイント①

財産に対するお気持ちを確認した上で遺産分割を行う事


ポイント②

特例を駆使して、トータルでの税額が最小となるような遺産分割をする事


ポイント③

相続税だけでなく、不動産や相続税以外の税金にも強い税理士へ相続税申告を依頼する事



相続税申告なら藤野税理士事務所へお任せください!




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